「オーナーチェンジ」とは入居者との契約を維持したまま物件を売ることです。
物件を売却しながらも、現在住んでいる方と契約解除する手間が省けるというメリットがあります。
しかしオーナーチェンジにはデメリットも存在し、それを踏まえたうえで選ばないとトラブルに繋がってしまいます。
今回はオーナーチェンジ物件が売りにくい理由や売却方法などを解説いたしますので、ぜひご参考になさってください。

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オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは？

オーナーチェンジ物件が売却しにくい大きな理由は、買主が投資家などに限定されるためです。
通常物件であれば、自身が入居するために物件を探している買主も多数集まります。
しかし、オーナーチェンジ物件は賃貸物件として運営することが前提なので、投資家などの一部の買主しか集まりません。
そのため、通常物件よりも買主の幅が狭く、売れにくいのです。
また、購入時に住宅ローンが組めないデメリットもあります。
買主は現金一括払いか、金利の高い不動産投資用ローンを利用するしかないため、購入のハードルが上がります。
他に、入居率によっては賃貸収入が得られない可能性があるのも、売れにくいとされる理由です。
賃貸物件は空室の分だけ賃貸収入が減るため、必ずしも購入して利益を得られるとは限りません。
赤字になるリスクを抱えたまま購入する買主は少ないので、売れにくくなってしまいます。

オーナーチェンジ物件の売却価格を調べる方法とは？

オーナーチェンジ物件の売却価格は、直接還元法・DCF法・不動産会社の査定の3種類の方法から調べられます。
直接還元法は賃貸経営での収益と利回りをもとに売却価格を算出する方法で、1年間の純収益を還元利回りで割って求めます。
DCF法は今後得られる収益と売却価格を、現在の価値に換算して計算する方法です。
この方法では直接還元法で考慮されない空室による損失や家賃下落も想定して計算するので、より正確な売却価格を求められます。
そして不動産会社の査定では直接還元法とDCF法を踏まえたうえで、立地や築年数なども考慮して売却価格を算出します。

オーナーチェンジ物件の売却を成功させるための方法とは？

オーナーチェンジ物件の売却成功のためには、更新料を無料にしたり、家賃や敷金を見直したりして、空室改善のための取り組みを実施するのが大切です。
契約更新が迫っている入居者に対して更新料を無料にして住み続けてもらう、家賃を下げて入居率を上げるなどの工夫によって、空室をなくす努力が必要です。
また、メリットをアピールするのも良いでしょう。
購入後に賃料収入がすぐに得られる、ファミリータイプだと価格が安いなど、オーナーチェンジ物件独自の魅力を伝えれば、買主が見つかる可能性も高まります。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、買主が限定的などの理由で売れにくいとされています。
しかし空室改善の工夫やメリットのアピールなどを上手くできれば、買主が見つかりやすくなります。
価格は直接還元法やDCF法、不動産会社の査定などで調べられるので、売却方法の検討と併せて調べておきましょう。
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