2020年に新しくできた「契約不適合責任」という、言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
かつての「瑕疵担保責任」と大きく内容が転換している部分もあるため、正しく理解していなければ契約時のトラブルにもなりかねません。
そこで今回は、不動産売却における契約不適合責任とは何か、瑕疵担保責任との違いや注意点について解説していきます。

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不動産売却における契約不適合責任とは？

瑕疵担保責任は、2020年4月1日の民法改正にともない、契約不適合責任に転換しました。
契約不適合責任は「目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」という条文があり、対象不動産と契約内容に相違があった際、売主に発生する責任です。
契約書への記載の有無という明確な判断基準があるため、瑕疵担保責任と比べわかりやすくなったと言えるでしょう。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは？

まず、買主の権利について、契約不適合責任では契約解除と損害賠償請求以外の追完請求と代金減額請求が新たに追加されました。
追完請求は、「契約書に表記されていない不具合に対して直しほしい」という請求で、実行されなければ代金減額請求に発展します。
代金減額請求が実行されるとしても、その不具合に見合わないなどの理由で、購入をやめたい場合には契約解除の選択も可能です。
契約の目的の未達成度合いに応じて、催告解除・無催告解除のどちらかになり、無催告解除は瑕疵担保責任における契約解除と同等の権利といえます。
しかし民法の条文には、債務の不履行が軽微な場合契約解除できない旨の記載もあるため、契約解除を行使する際は経験豊富な不動産会社や弁護士に判断をあおぎましょう。
また瑕疵担保責任にもあった損害賠償請求は、契約不適合責任で売主の故意過失により生じた損害に限られている点が異なり、その範囲も信頼利益から履行利益へと変更になりました。
このほか、権利が行使できる期間が、不具合を知ってから「1年以内に行使」でしたが「1年以内に通知」に変わっています。

不動産売却時においての契約不適合責任の注意点とは？

契約書上で「瑕疵担保責任」という表現はできなくなったため、「契約不適合責任」と変更しなければなりません。
また、契約不適合責任は任意規定のため、不具合や日々劣化する設備に対する免責や権利が行使できる期間を定めておくことも重要です。
権利を行使できる期間は「知ってから1年以内」なので、3か月などと期間を定めておくと良いでしょう。
そのほか、不具合を可能の限り把握し、通知しておくことがトラブル回避につながります。

まとめ

契約不適合責任は、契約書に表記されているかが重要視されるため、売却不動産の不具合については調査を怠らず契約書に表記しましょう。
また、瑕疵担保責任に比べ買主の保護に重点が置かれているので、とくに売主側は特約の免責事項などの注意点に気を付けなければなりません。
不動産売却の際は、ぜひ参考にしてください。
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