離婚を決めた際は、所有しているマイホームをどうするかよく話し合っておかないと、トラブルや後悔を引き起こします。
ここでは離婚時に不動産売却をする際のタイミング・オーバーローン・媒介契約の選び方に関する注意点を解説いたします。
これから離婚に伴う不動産売却を検討されている方は、ぜひご参考になさってください。

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離婚の際に不動産売却をする注意点～タイミング～

不動産売却では、2人でやり取りしなければならないことが多いです。
そのため不動産売却に関するやりとりは、離婚後より離婚前のタイミングのほうがスムーズにおこなえます。
しかし財産分与だけは、離婚後におこなうようにしてください。
なぜなら離婚前におこなうと、贈与税の課税対象となってしまうからです。
もし対象になってしまうと、夫名義の不動産であった場合、売却代金を受け取る妻は贈与税を支払わなければなりません。
ただし不動産が夫婦の共有名義となっている場合は、課税対象にはなりません。

離婚の際に不動産売却をする注意点～オーバーローン～

売却する不動産の売却額を住宅ローンの残債が上回っている「オーバーローン」状態の場合は、要注意です。
なぜなら不動産を売却しても住宅ローンを完済できず、足りない分を自己資金で返済する必要があるからです。
もし不足分を自己資金で補えない場合は、ローンを完済できないため、通常の売却はできませんが、別のやり方で売却する方法もあります。
それが融資先の債権者の同意を得ることでおこなえる「任意売却」という方法です。
金融機関に事故者情報が残ってしまいますが、ローンを完済できず抵当権が残っている状態でも、通常の売却と同じ条件で売却できます。

離婚の際に不動産売却をする注意点～媒介契約の選び方～

離婚に伴う不動産売却では、不動産会社と媒介契約を結んで、仲介をおこなってもらう方法が一般的です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
一般媒介契約は一度に複数の不動産会社と契約することができ、自己発見取引が可能です。
また専任媒介契約でも自己発見取引はできますが、契約できるのは不動産会社1社のみとなります。
さらに専属専任媒介契約では、契約できるのは不動産会社1社のみで、自己発見取引もできません。
その代わり、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、物件のレインズへの登録義務や、売主への業務報告義務、3か月以内の契約有効期間があります。
そのため広く買主を探したい場合は一般媒介契約を、より販売活動に注力してもらいたい場合は専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと良いでしょう。

まとめ

不動産売却はやり取りが多いため、離婚前に話し合いをするのがおすすめです。
ただし離婚前に財産分与をおこなうと贈与税の課税対象になるため、財産分与だけは離婚後におこないましょう。
さらにローン残債が不動産の売却額を超え、自己資金では補えない場合は、通常の方法では売却できないため、任意売却も検討する必要があります。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があるので、自身に合った契約を選びましょう。
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