不動産を売却する際は、まずその土地や建物がどの程度の価値を持っているか把握することが大切です。
不動産の価値はさまざまな要素から複合的に判断されるため、売主が自身で判断するのではなく、専門家に調査を依頼することが大半です。
今回は、不動産の価値を調べるための物件調査の概要とその種類や一連の流れを解説します。

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不動産売却における物件調査とは？

物件調査とは、不動産会社が売却予定の不動産についてその特徴や需要などを調べることです。
物件調査の手法は6種類存在し、それぞれ違った側面から物件の状態や特徴が調べられます。
1つ目の役所調査は、道路法や建築基準法の観点から物件について調査し、設備の状況やリフォームの可否などを判断するものです。
2つ目の法務局調査は、登記簿謄本を用いて、不動産の名義や抵当権の状況を確認します。
3つ目の市場調査は、不動産市場の動向を調べるものであり、需要の変化や価格の傾向を把握することで、より適切な売出し価格の設定が可能です。
4つ目の取引事例調査は、周辺地域における不動産取引の事例や成約価格を調べるもので、最終的な売却価格の判断に大きく影響します。
5つ目の現地調査は、不動産会社の職員が直接物件を訪問して建物の状況や周囲の環境について確認する調査であり、査定における訪問査定と同じものです。
6つ目のライフライン調査は、上下水道・電気・ガスなどのライフラインについて、配管の口径や電力の容量などさまざまな調査がおこなわれます。

不動産の種類ごとに異なる物件調査の内容

一戸建て住宅の物件調査では、近隣トラブルの原因になりやすい境界線や、接道義務を果たしているかどうかについて入念に調査されます。
一方、マンションなどの集合住宅では、居住するスペースだけでなく共用部の状況や生活のルール、バリアフリー環境や管理規約なども調査の対象です。
建物を調査する際は、経年劣化の程度や雨漏りなどの瑕疵についても確認がおこなわれます。
土地に関する調査では先述した境界線のほかに、埋設物の有無なども重要な調査対象です。
売却する不動産が海や川、崖などに近い場合は、ハザードマップを用いて災害時のリスクについても調査されます。

不動産売却時の物件調査の流れ

不動産会社に物件調査を依頼した場合、最初におこなわれるのは売主に対する聞き取り調査です。
この際、住宅ローンの残高や相続人の有無、税金の滞納といった事項を確認し、そのうえで必要な調査のみが実施されます。
そのため6つの調査すべてが実施されるとは限りませんが、多くの場合は現地調査、法務局調査、役所調査、ライフライン調査、市場・取引事例調査の順で調査がおこなわれます。

まとめ

物件調査は不動産の価値をしっかり把握し、適切な価格で売却するためには欠かせない手続きです。
調査する事項は多岐にわたるため、売主も物件調査の流れと内容を把握しておくと、よりスムーズに売却手続きが進められるでしょう。
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