「按分」という言葉を目にされたことはありますか？
読み方がわからない、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、不動産売却における按分とその注意点をご紹介します。

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不動産売却の際の「按分」とは

読み方は「あんぶん」です。
不動産売却の際、土地と建物をまとめた価格で売り出されることが多いです。
按分とは、その内訳である土地と建物のそれぞれの価格を決めることです。
按分をする理由は、消費税を明確にするためです。
土地と建物で、消費税がかかるのは建物だけです。
売主は売却により預かった建物の消費税を税務署に納め、一方支払った買主は消費税控除が受けられます。
つまり、売主は土地代が高ければ利益が手元に残り、買主は建物代が高ければその分消費税控除を受けられるので、利害が相反するのです。

不動産売却で按分する際の方法

売主と買主が相談して按分する方法

両者間で合意に到達すれば良いですが、注意点として、按分の割合が極端であれば国からの指摘が入る場合もあります。

不動産購入価格と消費税から計算し按分する方法

購入時価格:4,000万円、消費税:200万円で購入の戸建てを按分してみます。
建物価格＝2,00万円 ÷ 0.1（売却時消費税）＝2,000万円
土地価格＝4,000万円 － 2,000万円(建物価格) － 200万円（消費税）＝1,800万円
不動産購入価格は税込みなので、消費税まで引いて土地代が算出されます。

売却時の固定資産税評価額で按分する方法

公平性があり、明確なので一般的に使用される方法です。
毎年届く固定資産税納付通知書から計算して按分します。
建物の評価額:1,500万円　　土地の評価額:2,000万円
上記のように記載されていた場合の按分の割合はこちらです。
建物の割合＝1,500万円÷（1,500万円＋2,000万円）＝0.428（43%）
土地の割合＝100% － 43% ＝ 57%

不動産鑑定士による按分

プロの鑑定士に依頼することで費用はかかりますが、法的リスクは避けられます。

不動産売却で按分する際の注意点とは

売主と買主が納得する割合

売主にとっては建物の割合が高ければ高いほど支払う税金が多くなり利益が少なくなります。
買主は消費税を払う一方で、控除があり還付金を得ることができるため、売主、買主のあいだで合意を得る必要があります。
また、建物の金額が適切に計算されていなければ、減価償却費も適正でないという疑惑の目が向けられる可能性が出てきます。
売主、買主のあいだのトラブルを避け、法的リスクを避けるためにも、両者が納得できる、公平性のある按分をおこなうことが大切でしょう。

まとめ

不動産売却における按分は、注意点から考えても、売主、買主のあいだのトラブル回避を考慮して、十分に確認し合いながら進めることが重要です。
しかし、お互いが納得しているからと言って、適正な価格で申告されていないのでは国から指摘を受ける場合もあります。
第三者からみても公平性のある方法で按分しましょう。
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