相続した世田谷区のマンションが築40年、50年と経っていると、「これ、本当に買い手がつくのだろうか」という不安が頭をよぎるものです。結論からお伝えすると、旧耐震基準のマンションでも売却は十分に可能です。理由はシンプルで、マンションの価値は建物の古さだけでなく、立地・住環境・管理状態の組み合わせで決まるから。世田谷区のように交通利便性と住環境の評価が安定しているエリアでは、築古であっても検討する買主層が一定数存在します。

とはいえ、旧耐震だからこそ生じるハードルがあるのも事実です。買主の住宅ローン審査や税制優遇の扱いなど、事前に押さえておかないと商談の途中でつまずきます。世田谷区のマンション売却を専門に扱う久和不動産が、旧耐震マンションの課題と確認ポイント、売り切るための具体策を整理しました。

旧耐震基準のマンションでも世田谷区なら売却のチャンスがある

旧耐震マンションが「売れない物件」かというと、そうとは言い切れません。中古マンションを探す人が最初に絞り込むのはエリアと駅距離であり、築年数はその次に検討される要素だからです。世田谷区は住宅地としての需要が厚く、古い物件にも買主の目が向きやすい市場だと言えます。

好立地で住環境が良いエリアは古い物件でも需要を見込める

築年数が古くても、駅からの距離や商業施設へのアクセスなど立地条件に優れるマンションは、購入候補として評価されることがあります。世田谷区の場合、次のような要素が買主の判断材料になります。

• 三軒茶屋・下北沢・二子玉川などへのアクセスのしやすさ
• 商店街やスーパーが徒歩圏に揃っているかどうか
• 小中学校や公園、医療機関との距離
• 敷地にゆとりがあり、駐車場などが確保されているか

買主が評価しているのは「建物の新しさ」だけでなく「その場所に住めること」でもあるという視点を持っておくと、売り出し方針が定めやすくなります。築年数を理由に低い価格を想定する前に、立地面の強みを整理しておきたいところです。

1981年12月31日以前に建築されたマンションは住宅ローン控除の耐震要件に注意

一方で、築古マンションには税制面で確認しておきたい論点があります。押さえておきたいのは、旧耐震・新耐震の判定基準と、住宅ローン控除における建築時期の基準は異なるという点です。前者は1981年6月1日の建築確認が境目、後者は新築年月日が1982年1月1日以後かどうかで判定されます。

2022年度の税制改正で、中古住宅の築年数要件（マンションは築25年以内など）は撤廃されました。現在は1982年1月1日以降に建築された住宅であれば、登記事項証明書の新築年月日を確認するだけで要件を満たします。裏を返すと、1981年12月31日以前に建てられた住宅は、耐震基準適合証明書・住宅性能評価書（耐震等級1〜3）・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明のいずれかがなければ控除を受けられません。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

住宅ローン控除の適用可否や控除期間・借入限度額は、住宅の性能や買主の条件によって異なります。加えて、金融機関によっては築年数を理由に融資期間を短く設定するケースもあるため、買主の資金計画に影響が出る前提で価格戦略を組み立てることが求められます。

✓ポイント：築年数は売主から見ると弱点に映りがちですが、実務では買主の資金計画を左右する要素として先回りで説明するほうが有利に働きます。内見の場で不安を口にされてから調べるより、控除の可否や融資の見通しを資料として渡せる状態にしておくほうが、交渉を落ち着いて進められます。

出典：「住宅ローン減税Q&A（2026年6月更新）｜国土交通省」

売却前に必ず確認しておきたい建物の安全性と資産価値

売り出す前にやるべきことは、価格を決めることではなく、物件の現状を数字と書類で押さえることです。旧耐震マンションの査定額は「安全性を裏づける情報が揃っているか」で振れ幅が生じます。次の3点を順に確認していきます。

まずは建築確認日が「1981年5月31日以前」に該当するかを調べる

旧耐震・新耐震の分かれ目は、竣工日でも登記日でもなく建築確認済証の交付日です。1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準に該当します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

注意したいのは、1981年から1983年頃に完成した物件です。工事期間が長いため、竣工が1983年でも建築確認は1981年5月以前という「見た目は新耐震、実質は旧耐震」のケースが存在します。手がかりは管理組合が保管する建築確認済証や検査済証で、手元になければ管理会社に問い合わせてください。

過去の耐震診断や耐震補強工事の実施履歴を確認する

旧耐震だからといって、すべての建物が危険というわけではありません。診断の結果、現行基準に近い性能があると判定される建物もあります。管理組合の総会議事録や長期修繕計画書に、次の記録が残っていないか確認します。

• 耐震診断の実施の有無と、その判定結果
• 耐震補強設計や補強工事を行った時期と内容
• 診断は行ったが工事は見送られた場合、その経緯

診断済みの物件は、買主に提示できる客観的な材料を持っていることになります。耐震診断を実施している場合は、その結果を媒介を担当する不動産会社へ正確に共有しておいてください。一定の旧耐震建物では、所定の耐震診断結果がある場合、その内容は重要事項説明の対象になります。診断結果を把握していながら適切に伝えないと、契約後のトラブルにつながる可能性があるという点は押さえておきたいところです。

古い物件ほど「マンションの管理状況」が価値を大きく左右する

築年数が進むほど、管理の差が価格差になって表れます。判断材料は主に次の項目です。

• 修繕積立金の残高と、戸あたりの積立額の水準
• 大規模修繕の実施履歴と、次回計画の有無
• 管理費・修繕積立金の滞納状況
• 長期修繕計画が25年、30年先まで作成されているか

2020年の法改正で創設されたマンション管理計画認定制度は、管理組合の計画が一定基準を満たす場合に自治体から認定を受けられる仕組みで、世田谷区でも2023年10月31日から運用が始まっています。認定を受けたマンションはフラット35の金利引き下げなどの対象になり、買主にとって具体的なメリットが生まれます。旧耐震という条件を管理の質で補えるかどうかが、査定額の分岐点になると考えてください。

✓ポイント：管理状況を示す書類は、管理会社に依頼すれば数日から数週間で取り寄せられます。査定の前に重要事項調査報告書や総会議事録を揃えておくと、不動産会社が根拠のある価格を提示でき、査定額のばらつきも小さくなります。相続で引き継いだ物件では管理会社の連絡先が分からないことも多く、その場合は管理費の引き落とし口座から遡る方法が現実的です。

出典：「マンション管理計画認定制度｜世田谷区」

出典：「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令について（アスベスト調査、耐震診断に係る情報についての重要事項説明への追加）｜国土交通省」

旧耐震マンションをスムーズに、そして高く売るための具体策

現状把握が済んだら、売り方を選ぶ段階です。旧耐震マンションの売却には大きく3つの選択肢があり、どれが適するかは物件の状態と売主の事情によって変わります。価格を優先するのか、期間を優先するのか。その軸を先に決めておくと判断がぶれません。

※価格・売却期間は物件の状態、市況、買主・買取会社の条件等によって異なります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

リノベーション用の物件を探している層へ向けて現状のまま売り出す

無理に室内をきれいにしてから売る必要はありません。築古マンションを検討する層の多くは、購入後に間取りごと作り替える前提で探しているためです。壁紙や設備を新しくしても、買主が解体してしまえば費用は回収できません。

それよりも、水漏れや給排水管の不具合といった購入後にトラブルへ発展しやすい点を正直に開示するほうが、値引き交渉を防ぐ効果があります。クリーニングと不用品の撤去だけ済ませ、あとは価格で調整するのが合理的です。

可能であれば「耐震基準適合証明書」を取得して買い手の不安を払拭する

耐震基準適合証明書があれば、旧耐震マンションでも買主が住宅ローン控除を利用できます。ただし、マンションで取得できるケースは多くありません。証明の対象が建物一棟全体であり、専有部分だけを補強しても要件を満たさないためです。取得には管理組合としての耐震診断と、必要に応じた補強工事の決議が必要になります。

住宅ローン控除の耐震要件を満たす書類としては、耐震基準適合証明書のほか、建設住宅性能評価書や既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書も認められています。ただし、既存住宅売買瑕疵保険も原則として一定の耐震性を備えていることが加入条件となるため、旧耐震マンションであれば必ず利用できるわけではありません。まずは建物全体の耐震性や既存の診断結果を専門家に確認する必要があります。

なお世田谷区では、一定の要件を満たす旧耐震の分譲マンションについて、耐震診断・補強設計・耐震改修の費用を助成しています。対象となる建物の階数・構造・区分所有者数などに条件があり、所在地によっては別の制度が適用される場合もあります。利用を検討するなら、契約前に区へ確認・相談する必要があります。

時間や手間をかけたくない場合は不動産会社による「買取」を選択する

相続税の納付期限が迫っている、共有者が複数いる、遠方に住んでいて内見対応が難しい——こうした事情があるなら、買取が現実的です。

買取では不動産会社が直接購入するため、内見対応も広告活動も不要で、契約から決済までを短期間で終えられます。売却価格は仲介より低くなりやすいものの、その差額は確実性と速さの対価です。仲介で売れ残った末に値下げした場合と、手取りがほとんど変わらないケースも見受けられます。

✓ポイント：仲介で売った場合の想定価格と買取価格の両方を提示してもらうところから始めるのが確実です。差額が納得できる範囲なら買取、開きが大きいなら期限を区切って仲介に挑戦し、売れなければ買取へ切り替える二段構えも取れます。

出典：「既存住宅売買瑕疵保険について｜国土交通省」

出典：「建物の耐震化を支援します｜世田谷区」

出典：「非木造建築物の耐震化を支援します｜世田谷区」

相続した古いマンションの今後に迷ったらまずは現状把握から

売却・賃貸・保有のどれを選ぶにしても、出発点は同じです。今の市場でいくらの価値があるのかを知ること。この数字がないまま話し合っても、家族の意見はまとまりません。

売却か賃貸か保有かは、現在の適正な市場価値を知ってから判断する

3つの選択肢は、それぞれ性質が異なります。

• 売却：現金化して分割しやすく、管理費や固定資産税の負担から解放される
• 賃貸：家賃収入を得られる一方、設備更新や空室、通常損耗・経年劣化に伴う修繕などの負担が生じる
• 保有：判断を先送りできる反面、維持費だけが積み上がる

築古マンションでは、保有し続けるリスクを見落としがちです。修繕積立金は築年数とともに値上げされる傾向にあり、大規模修繕の際に一時金を求められることもあります。

税制面で知っておきたいのが、相続した空き家を売却する際の3,000万円特別控除は、区分所有建物登記がされている建物に適用できない点です。つまり一般的な分譲マンションは対象外で、「相続した実家だから控除が使える」と考えていると計算が狂います。どの制度が適用できるかは登記内容と相続の経緯によって変わるため、早い段階で税理士や不動産会社に確認しておくのが安全です。

世田谷区の不動産事情や古いマンションの売却に強い専門家に相談する

旧耐震マンションの査定は、机上の相場データだけでは精度が上がりません。同じ築45年でも、耐震診断済みで修繕積立金が潤沢な物件と、診断未実施で積立不足の物件では買主の反応が違うためです。相談先を選ぶ際は、次の点を確認してみてください。

• 世田谷区内での売却実績があるか
• 旧耐震マンションや相続案件の取り扱い経験があるか
• 仲介と買取の両方を、根拠とあわせて提示できるか
• 管理状況の調査まで踏み込んで査定しているか

✓ポイント：査定は金額の高さだけで判断しないほうが賢明です。根拠を伴わない高値提示は、売り出し後の値下げ交渉を前提にしている場合があります。「なぜその価格なのか」「同じマンションの過去の成約事例はどうだったか」を質問し、答えの具体性で見極めたいところです。

出典：「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁」

出典：「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について｜国土交通省」

まとめ

旧耐震マンションの売却は、条件が不利だから諦めるという話ではなく、事前準備で結果が変わる分野です。建築確認日を調べ、耐震診断や補強工事の履歴を洗い出し、管理組合の状態を書類で押さえる。この3つを済ませてから現状渡し・証明書の取得・買取を比較すれば、判断の軸がはっきりします。

世田谷区は、築年数の古いマンションでも立地の価値が評価されやすいエリアです。物件ごとの事情を丁寧に読み取れる相談先を選ぶことが、売却価格にも売却期間にも直結します。久和不動産は世田谷区のマンション売却に特化し、相続や住み替えといった複雑な事情を含む案件をワンストップで扱っています。方針が定まらない段階でも、まずは現在の価値を確かめるところから相談してみてください。